Strona Główna


zapomniałeś hasło?

Artykuły
Historia prawa
Prawo za granicą
Słowniki
Polecamy porady
Zadatek w dobie kryzysu finansowego

Zadatek jest to zastrzeżenie umowne, mające na celu wzmocnienie więzi obligacyjnej pomiędzy stronami. Stanowi o nim art. 394 kodeksu cywilnego [zwany dalej: k.c.], którego treść jest następująca: "w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej". Mimo, iż z definicji normatywnej to nie wynika, istnieje pewna tożsamość owej instytucji do zaliczki. Jest to słuszna koncepcja, ale zważyć należy, że nie zawsze ta identyczność będzie się ukazywać. Stanie się tak, gdy dojdzie do wykonania umowy, wówczas zgodnie z § 2 komentowanego artykułu "w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi". Owa niemożność zaliczenia zadatku, dojdzie od skutku w sytuacji gdy przedmiot zadatku zasadniczo różni się od przedmiotu świadczenia.

Pamiętać należy, że przedmiotem zadatku mogą być oprócz pieniędzy, także rzeczy zamienne, co przesądza o elastycznej funkcji kompensacyjnej zadatku (jednak wówczas, w niektórych przypadkach zaliczenie ich na poczet ceny może być niemożliwe). Skutki odszkodowawcze zadatku wystąpią wówczas, gdy jedna ze stron nie wykona umowy, ze względu na okoliczności za które ponosi odpowiedzialność. W innym wypadku, zadatek powinien zostać zwrócony a obowiązek sumy dwukrotnie wyższej odpada, dzieje się tak również w przypadku rozwiązania umowy wolą stron.

Teoretyczne kwestie tej instytucji prawnej są dość klarowne i przejrzyste. Zadatek ma wspomagać więź między stronami, a w niektórych przypadkach łagodzić skutki niewykonania umowy przez jednego z kontrahentów. W zasadzie dokonując przeglądu spraw sądowych z tego zakresu, najistotniejszym problemem pozostaje określenie, czy któraś ze stron ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy. I tu następuje bardzo cienka linia, która uwidoczniła się w niedawnych sporach traktujących o utracie zadatku z powodu nieotrzymania kredytu przez Bank. Łatwo sobie wyobrazić sytuację, w której kupujący nieruchomość zawiera z deweloperem umowę przedwstępną, której jednym z postanowień jest sfinansowanie zakupu z kredytu udzielonego przez Bank, a ponadto występuje również kwestia zadatku danego przy zawarcie tej umowy. W dobie dzisiejszego kryzysu gospodarczego i przerzucenia odpowiedzialności za niego na konsumentów, mieliśmy dość często do czynienia z okolicznością, w której kupującemu odmawiano udzielenia kredytu (tłumacząc się kryzysem gospodarczym i zaostrzeniem kryteriów zdolności kredytowej), a następnie deweloper domagał się zatrzymania zadatku ze względu na niewykonanie umowy przez kupującego. Pomijając wspomniany przeze mnie aspekt przenoszenia na kontrahentów odpowiedzialności za stan systemu finansowego na świecie, pozostaje jeszcze aspekt prawny i spojrzenia na problem od strony normatywnej.

Deweloper powołując się na zapis odpowiedzialności kupującego za niewykonanie umowy, zachowuje się racjonalnie (dba o swoje interesy). Problem polega na tym, czy fakt nieotrzymania kredytu od Banku, który zasłaniając się obecną sytuacją, zaostrza kryteria kredytowe, spełnia przesłankę odpowiedzialności konsumenta z tytułu utraty zadatku. I tutaj następuje moim zdaniem meritum. Przepadek zadatku nastąpi jedynie wówczas, gdy kupujący, będzie zdawać sobie sprawę z zagrożenia możliwości uzyskania kredytu. Inaczej mówiąc, jeżeli w obecnym stanie gospodarczym, idziemy uzyskać zapewnienie kredytu, a następnie w przeciągu paru dni, warunki ulegają diametralnej zmianie, to powinniśmy się liczyć z możliwością takiego obrotu sprawy, gdyż podejmowaliśmy decyzję o sfinansowaniu kredytem zakupu, już w momencie istnienia kryzysu finansowego. Nie ma racjonalnej przesłanki do twierdzenia, że w momencie diametralnie zmieniającej się sytuacji na rynku finansowym, kupujący może nie wiedzieć, że za parę dni może już nie spełniać warunków udzielenia kredytu. Co innego dzieje się jednak w momencie, gdy gro kupujących zawierało umowy przedwstępne przed pogorszeniem się sytuacji na rynku (a posiadało ju? zapewnienie Banku o otrzymaniu kredytu), a następnie Bank pod wpływem zmian rynkowych, windował warunki na niewyobrażalny poziom, niedostępny już dla potencjalnego kredytobiorcy. W takiej sytuacji bezsprzecznie kupujący ma prawo do zwrotu zadatku, a deweloper pozbawiony jest możliwości żądania zachowania ekwiwalentu za niewykonanie umowy. Najtrudniejszym momentem będzie ustalenie, od kiedy możemy mówić o kryzysie na rynku nieruchomości. Wskazanie konkretnej daty byłoby nonsensem, ze względu na dynamikę procesów zachodzących na rynkach światowych. Wszystko uzależnione od indywidualnych warunków, które akurat w danym momencie panują i to nie tylko w otoczeniu mikro (czyli takich, które dotyczącą konkretnego kredytobiorcy), ale także w otoczeniu makro (czyli obecnej sytuacji na rynku). Pewnym wyjściem dla kupujących jest zabezpiczenie się przed ewentualną odpowiedzialnością za nieotrzymanie kredytu poprzez zawarcie w umowie przedwstępnej (w części dotyczącej zadatku) postanowienia, iż nieotrzymanie kredytu przez kupujących jest okolicznością, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Próba kwestionowania ważności takiego zapisu na podstawie art. 58 § 1 k.c., moim zdaniem, może być nieudana ze względu na ogólną dopuszczalność konkretyzacji przypadków, w których strona umowy odpowiedzialności nie poniesie (co innego byłoby w sytuacji, gdyby kupujący wyłączył swoją odpowiedzialność, za działania lub zaniechania, za które obiektywnie odpowiada, np. za to, że nie wystąpił o dokumenty wymagane przy zawarciu umowy). Zdać należy jednak sobie sprawę, iż każda ze stron będzie przekonywała na poczet własnego zdania i znajdowała argumenty na poparcie swojej tezy. Zgodnie z ogólną regułą dowodową (art. 6 k.c.), ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Zdecydowanie, pogorszenie się sytuacji na rynku finansowym i z tego tytułu nieotrzymanie kredytu, jest argumentem silnym procesowo, ale w obecnym stanie, brak jest jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wystarczającym, aby uzyskać zwrot zadatku.


Marcin Czugan
aplikant radcowski I roku

Masz uwagi, pragniesz skomentować - [ wyślij e-mail do autora tego artykułu ]

Opublikowano 06-01-2009


Bibliografia:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r (Dz.U. z dnia 18 maja 1964 r.),
2. Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia, Zobowiązania, t. I. pod red. G. Bieńka. Wydawnictwo Prawnicze LexesNexis. Warszawa 2002,
3. Kodeks cywilny. komentarz pod red. E. Gniewka. Wydawnictwo C.H. Beck. Warszawa 2006.



[ Strona Głowna | Kancelarie | Artukuły | Porady On-line | Praca ]
[ o Adwokat.com | Reklama | Kontakt ]

Copyright © 1997-2009 ADWOKAT.COM
Internetowe Księgarnie


Wydawnictwa


Wasze Opinie